编者按：2024年5月10日，J9九游会咨询有限公司（简称中咨公司）作为主办单位之一，会同瑞思不动产金融研究院和中国建设银行，在广州联合举办了“大湾区基础设施RElTs高质量发展研讨会”，来自沪深证券交易所、地方政府部门、资产原始权益人、金融机构、投资机构等单位的400余位嘉宾参加会议。中咨公司党委书记、董事长、总经理苟护生，作了题为“让REITS对接‘一带一路’ 助力人类命运共同体建设”开幕致辞。

苟护生认为，中国REITs市场主动引入境外资产，将会体现高水平对外开放的胸怀和自信，是共建人类命运共同体的务实举措和重要贡献。如何发挥公募REITs的独特价值，支持共建“一带一路”，是REITs高质量发展的重大命题，具有广阔的发展前景。针对REITs对接“一带一路”的探索路径，苟护生提出了四点初步设想：一是发挥REITs市场融资机制，促进“一带一路”基础设施互联互通；二是建立“一带一路”夯实REITs资产定价机制，建立项目资产估值体系；三是完善REITs信息披露机制，调动沿线国家参与“一带一路”项目建设和盘活的积极性；四是提升境外资产运营管理能力，推动“一带一路”项目高质量投资。

让REITs对接“一带一路”助力人类命运共同体建设

——在大湾区基础设施REITs高质量发展研讨会上的致辞

J9九游会咨询有限公司

党委书记、董事长、总经理

苟护生

2024年5月10日

各位领导，各位嘉宾，大家好！

首先我谨代表中咨公司，对大湾区基础设施REITs高质量发展研讨会的召开表示热烈祝贺！

四年前，我国基础设施REITs政策出台，这是投融资体制改革重大创新，开辟了资本市场发展新天地。四年来，REITs市场经受了跌宕起伏的考验，2024年企稳回暖，扩容扩募节奏显著加快，这源于政策的不断细化与完善，更源于投资人对REITs资产质量的信心，对中国经济发展的信心。

中咨公司有幸参与了基础设施REITs政策研究和项目评估。受国家发展改革委的委托，中咨公司承担了已发行上市36单REITs中29单首发项目评估，以及4单REITs扩募项目评估工作。为了提升专业支撑能力，中咨公司经过研究，上个月专门成立了一个新部门（资本业务创新咨询中心），旨在整合公司内外资源，以REITs、PPP和ESG研究为切入点，研究有效投资和资产盘活等政策，全方位服务国家管理部门和机构以及相关市场主体。

我国基础设施REITs的成功实践，不仅得益于对国际经验的借鉴，更是主动服务和融入国家创新驱动发展战略的结果。大湾区地处改革开放的前沿，始终面向国际、引领创新。我觉得，如果大湾区率先将基础设施REITs对接“一带一路”国际合作，对于高水平对外开放、促进REITs高质量发展具有重大意义。下面，我结合中咨公司境外项目的咨询实践，针对REITs支持共建“一带一路”，谈四点初步看法。

一是发挥REITs市场融资机制，促进“一带一路”基础设施互联互通。我国REITs从基础设施切入，实践证明，这是符合补短板惠民生、金融服务实体经济的正确选择。构建“一带一路”立体互联互通网络，被列入中国支持高质量共建“一带一路”的八项行动之首。2013年以来，中咨公司积极参与共建“一带一路”，从互联互通的政策研究、规划编制，到基础设施建设、重大项目评估和建设管理，共完成1000余项咨询任务。2013年到2022年，我国对共建国家的直接投资累计超过2400亿美元。展望未来，无论是以中欧班列为代表的亚欧大陆物流新通道，还是陆海大通道、空中丝绸之路等基础设施建设，都需要巨量资金投入，必须依靠市场化融资。REITs是基于面向市场的权益性融资，通过REITs盘活“一带一路”优质存量资产，募集资金再投资于新建基础设施，将为互联互通网络持续建设提供源头活水，也为中国普通公众分享“一带一路”发展红利提供投资机遇。

二是夯实REITs资产定价机制，建立“一带一路”项目资产估值体系。REITs是资产的上市，其认购价格通过网下投资者询价的方式确定，具体估值可采用现金流折现等方法。通过“一带一路”沿线基础设施资产在沪深证券交易所发行REITs的方式，可以实现这些资产权属回归境内，即由中国境内资本市场为“一带一路”基础设施资产公开定价，从而大大促进我国和国际金融资本市场的融合发展，在加快建设金融强国征程中将具有里程碑意义。当然，REITs定价机制本身是一个复杂过程。相比国内资产，“一带一路”项目类型更加多元，资产风险也更加多源，必须从法律体系、制度建设、国别风险、项目管理等多个维度，严格把控资产质量和收益稳定性，建立符合“一带一路”特点的资产估值体系。

三是完善REITs信息披露机制，调动沿线国家参与“一带一路”项目建设和盘活的积极性。REITs属于公开募集证券投资基金，真实、准确、完整、及时地披露项目信息是基本义务。2023年10月，沪深证券交易所均发布《基础设施REITs临时报告指引》，着力构建符合REITs特点的信息披露体系。“一带一路”倡议坚持共商共建共享，从国际合作谈判、成本分担和收益分配等方面确定了制度框架。将共建“一带一路”资产纳入REITs范围，不仅极大地拓展了REITs资产的空间布局，也有利于在公开透明原则和遵守当地法律法规的基础上，保护投资人利益和项目所在地公众利益，激发沿线国家参与投资建设和发行REITs的积极性，实现互利互惠。

四是提升境外资产运营管理能力，推动“一带一路”项目高质量投资。基础设施REITs是非常好的金融产品，但其发行条件很严格，不仅要求资产形成依法合规，更要求资产运营健康持续，具有稳定的现金流。境外资产到境内发行REITs，以终为始，有利于激励中资企业更加关注“一带一路”存量项目有效运营，更加关注增量项目规范运作，助力实现更高合作水平、更高投资效益、更高供给质量、更高发展韧性，从而推动“一带一路”不断走深走实。

各位领导、各位嘉宾，中国REITs市场主动引入境外资产，将会体现高水平对外开放的胸怀和自信，是共建人类命运共同体的务实举措和重要贡献！如何发挥公募REITs的独特价值，支持共建“一带一路”，这是REITs高质量发展的重大命题，具有广阔的发展前景。

中咨公司积极参与了共建“一带一路”重大项目咨询论证和建设管理，业务遍及全球100多个国家和地区。中咨公司愿意与各界朋友一起，通过国际化的视野和资本市场的力量，让REITs携手“一带一路”，为推动构建人类命运共同体建言献策，为基础设施REITs高质量发展添砖加瓦。

最后，预祝本次研讨会圆满成功，谢谢大家！